房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

      1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期等证；

 2、营业执照和资质等级证书；

 3、工程施工合同；

      4、预售商品房分层平面图；

      5、商品房预售方案。房地产开发主管部门同意预售的，应当核发商品房预售许可证明。

可见，商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必备条件。而无证销售行为往往表现为出卖人在没有取得房地产开发主管部门核发的预售许可证明的情况下，故意隐瞒该事实，甚至提供虚假的预售许可证明，诱使买受人作出错误意思表示与其订立商品房买卖合同，收取购房款或者定金。依据前述对欺诈行为的论述，出卖人的这种行为完全符合欺诈的全部构成要件，属于典型的欺诈行为。

根据《城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条及《合同法》第52条的规定，没有取得商品房预售许可证明而订立的商品房买卖合同，属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应当认定该商品房买卖合同无效。