伴随着房价一路攀高，近几年来按揭购房已经成为一种普遍的社会现象，可是也带来了许多值得我们关注的社会问题。在夫妻离婚时按揭房产，由于涉及购房时间、资金来源、贷款还款情况等多重因素的影响，如何分割房产往往是双方当事人争议的焦点和难点。

潇耀律师根据法院的裁判要点，同时结合房产取得时间是在结婚登记之前还是之后、购房款的来源、离婚时是否取得房产证等方面对按揭房产夫妻离婚时如何分割的问题，作出如下几种不同情形的分析：

1.夫妻双方婚后共同贷款买房，取得房产证的，该房屋属于夫妻共同财产，按一般原则平均分割。

2.夫妻一方婚前以个人财产买房，婚前已取得房产证并还清全部贷款的，属于夫妻一方的个人财产。

夫妻一方婚前以个人财产买房，婚前以还清全部贷款，但婚后取得房产证并登记在自己名下的，仍应认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权要求分割。

3.夫妻一方婚前以个人财产买房，婚后取得房产证并登记在自己名下的，仍应认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权要求分割;

依据 《婚姻法》解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”即该房产归房产登记方所有，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分按照夫妻共同财产来予以处理。

4.夫妻一方婚前以个人财产购买房支付了部分房款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的，该种情形与前一种情形不同之处在于房产证的取得时间。房产登记只是属于对房屋所有权的公示和确认。

依据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产物权人取得物权的时间应当在于购房合同生效时。婚前以个人名义购房并且完成了购房所应负的全部合同义务，产权登记及房产证颁发是开发商和行政机关的义务，不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利，故此种情况的房产仍然属于一方的婚前个人财产，离婚时的分割原则和方式与上一种方式是一样的。

5.夫妻一方婚前以个人财产购买房屋付了部分房款，婚后双方共同还贷，但是离婚时尚未取得房产证。这种情形夫妻双方可以协商分割，协商不成的，一般不宜在诉讼中处理，当事人可以待房屋取得房产证后，另案起诉分割。

6.夫妻双方父母为子女共同出资买房，全部或者是部分出资，房屋登记在一方子女名下的，该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

7.婚后父母为子女出资买房付首付，由夫妻双方共同还贷的，该出资部分视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

8.父母婚前为子女出资买房付首付，应当属于对自己子女的个人赠与部分，属于该方的个人财产，如果房产登记在该方名下，可以依据《婚姻法》解释三第十条之规定来予以处理。但父母明确表示赠与双方的除外。

9.婚前一方父母为子女出资全款买房，取得房产证并登记在该方子女名下或者婚前一方父母付首付，婚前婚后仍然由父母每月还贷的，这两种情形均属于父母支付全资。该房屋应当属于子女的婚前个人财产。

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