住宅小区的车位一般分为规划内车位与非规划内车位。

规划内车位，是指建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。此类车位具有独立性、可分性，依据《民法典》第二百七十五条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”及第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定，房地产开发公司可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。

非规划内车位，是指占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，未在最初批准的项目建设规划中，不能办理产权登记手续。依据《民法典》第二百七十五条第二款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担。

非规划内车位即小区地面车位，有别于规划内车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有，房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。