1、租房期限最长不得超过20年。

任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。如果想继续租赁，需再签定租赁合同，只是约定的租赁期限不可以超过二十年。

《民法典》规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2、承租人不能擅自改造、装修房屋，除非征得出租人同意。

《民法典》规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

3、出租人维修义务

《民法典》规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
     因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。